农村宅基地政策法规索引及摘编

  发布时间:2008-08-27 10:59:30 点击数:
导读:1、中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知(中发[1997]11号1997年4月15日)四、加强农村集体土地的管理要结合划定基本农田保护区,制定好村镇建设规划。村镇建设要集中紧凑、合理布局,尽可能利…

1、中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知(中发[1997]11 1997年4月15

四、加强农村集体土地的管理

要结合划定基本农田保护区,制定好村镇建设规划。村镇建设要集中紧凑、合理布局,尽可能利用荒坡地、废弃地,不占好地。在有条件的地方,要通过村镇改造将适宜耕种的土地调整出来复垦、还耕。

农村居民的住宅建设要符合村镇建设规划。有条件的地方,提倡相对集中建设公寓式楼房。农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准,依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地,多出的宅基地,要依法收归集体所有。

 

2、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3200813日)

(十七)鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的前提下,依法盘活农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理,改善农民生产生活条件。农民住宅要符合镇规划、乡规划和村庄规划,住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的,当地政府可给予奖励或补助。

    (十八)严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等标准,控制农民超用地标准建房,逐步清理历史遗留的一户多宅问题,坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。

3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28 20041021日)

禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

4、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国发[2007]7120071230日)

农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

    5、陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于推进农村宅基地复垦整理促进新农村建设意见的通知(陕政办发[2007]15520071213日)

    二、推进农村宅基地复垦整理的政策措施

(二)鼓励有条件的农民放弃宅基地进城镇落户。农民放弃宅基地后,不影响其农村集体土地承包权益,不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。对已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居,并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民,按其退出合法宅基地的面积确定一定标准给予奖励,奖励方式可进行一次性货币奖励或定期给予养老生活补助。复耕后的宅基地归村集体经济组织所有。在符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划的前提下,将原宅基地和房屋由农民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民的,可视作放弃宅基地享受上述政策。具体奖励标准和办法由县(市、区)政府制订。

(三)引导农民向村镇建设规划区集中。经批准的新村建设规划区建设用地,可将村庄规划区内的承包地由村委会统一组织进行土地调剂。对愿意退出老宅基地进新村建设规划区建造住宅的本村农民,可按规定为其报批宅基地。对需跨村进镇规划区和中心村建设规划区居住的农民,在放弃并退出老宅基地的前提下,政府可提供国有土地。

  (四)加快新村建设规划区的基础配套设施建设。各级政府要按照中央“三个继续高于”和省委、省政府的有关政策,从土地有偿使用收益中拿出一定比例的资金用于农村基础设施建设,重点安排农村村庄规划和村庄道路、排水、环卫等项目。要提高新村建设规划区的基础设施建设标准,努力改善村民的生产生活条件和居住环境。允许在规划区内依法确定一定比例的集体建设用地用于流转,流转收益主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设,也可从新村规划用地中明确一定比例规划为新村社区服务用房建设用地,在依法办理用地手续后由村集体经济组织统一经营。在新农村建设中应坚持节约集约用地,防止盲目将旧村庄用地用于流转或进行商业性开发。

(五)加强规划的编制和管理。各地要抓紧编制村庄建设规划,并做好与土地利用总体规划的衔接。在新一轮土地利用总体规划修编中安排好新村规划用地。规划批准实施后,农民一律在新村规划点建房,严格控制单家独户建房,鼓励建设联排住宅和多层公寓。对单户宅基地和新村规划点人均居民用地面积实行双控制,确保新村居民点用地面积比老居民点用地面积明显减少。

    6、中华人民共和国耕地占用税暂行条例(国务院令5112007121日)

    第十条 农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

    农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民,在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的,经所在地乡(镇)人民政府审核,报经县级人民政府批准后,可以免征或者减征耕地占用税。

    7、陕西省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强农村村庄规划建设及用地管理意见的通知(陕政办发〔200713220071012日)

    (二)严格规范农村村庄建设项目审批程序

    要严格按照规划审批农村村庄建设项目,规范审批程序,健全监督管理机制,严格执行“选址意见书”和建设施工许可证制度。今后,凡是在农村村庄规划区内建设村民住宅和基础设施、公共设施及工商企业生产经营设施项目的单位和个人,应先向村民小组或者村民委员会提出申请,经村民大会或者村民代表会议讨论通过,报乡(镇)人民政府审核,经县级建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,再由县级国土资源部门依法办理有关用地手续。基础设施、公共设施及工商企业生产经营设施项目,在开工前需取得施工许可证后方可开工建设。

    在农村村庄进行村民住宅和基础设施、公共设施及工商企业生产经营设施建设,要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的,不得批准占用农用地。确需占用农用地的,应当依照《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由县级建设行政主管部门核准并发放选址意见书。

各地要强化规划意识,任何单位和个人不得随意更改规划,使规划切实起到新农村建设的引领、规范、协调、促进作用。要坚决杜绝未经规划许可的一切建设活动,也不得以任何文件、会议纪要的形式取代或更改规划要求。如确需调整规划,必须严格按照有关程序办理。

    (三)、切实发挥农村村庄规划和土地管理在村庄建设整治中的作用

“十一五”期间开展的“千村百镇”建设整治活动,是社会主义新农村建设的切入点和重要抓手,对于改善农村人居环境、提高民生质量、统筹城乡发展、促进社会和谐具有十分重要的意义。各地要坚持规划先行、因地制宜、统筹安排、分类指导的原则,积极稳妥地推进建设整治工作。

    1、要依据县域村庄布局规划,科学合理地进行村庄建设整治。妥善处理好保留或撤迁并村庄与相关公共基础设施建设的关系,避免重复建设,造成不必要的资源浪费。要本着统一规划中心村、逐步缩减自然村和量力建设新村庄的思路,坚持从实际出发,做到实用性与前瞻性相统一,一村一策,多层次地推进村庄治理、旧村改造、新村建设和特色村打造等工作,优化基础设施布局,实现城乡公共资源的优化配置和共建共享,促进新农村建设健康发展。

2、要依据村庄总体规划和村庄建设规划,有计划分步骤地抓好村镇容貌整治。不断完善公共基础设施,加快改善农村人居环境,使其功能完备,方便生产生活。

    3、要依据规划建设和土地管理的法律法规,把建设整治活动与土地复垦整理工作有机结合起来。做到一手抓村庄建设整治,一手抓土地复垦整理。要把旧宅基地复垦和闲置土地整理作为村庄建设整治活动的重要任务之一,统筹规划,合理安排,同时下达任务,同步组织实施,同等考核评比,使土地利用总体规划和村庄建设规划相互衔接,以村庄建设整治带动土地复垦,以土地复垦促进村庄建设整治。

    4、不断强化农村村庄规划建设和建设用地管理的工作措施

要加强规划效能监察,保证规划有效实施。进一步健全规划建设监督管理机制,规范办事程序和审批程序,凡涉及农村村庄规划建设的事项,都必须按照法定程序办理有关手续,坚决杜绝未经规划许可的建设活动。各级规划建设和国土资源主管部门要充分发挥职能作用,加强协调,密切合作,定期检查,跟踪管理,每年对规划执行和建设用地情况进行一次考评,并将考评情况予以通报。要建立健全规划建设及用地的举报、投诉、督查制度,严肃查处违反规划的用地和建设行为。全省各级政府要加强指导检查,不断总结经验,及时协调解决工作中的困难和问题。要在乡(镇)机构改革中,进一步建立健全乡(镇)规划建设助理员和协管员队伍,落实编制、工资待遇和保障经费,稳定队伍,强化责任,加强服务,不断提高工作质量。

    要加大规划编制和用地管理的财政支持力度。通过村庄规划建设整治节省出来的建设用地,要按照土地利用总体规划和村庄建设规划,根据我省农村集体建设用地流转工作的有关规定和《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》精神,在符合规划和依法取得建设用地的基础上,引入市场机制,积极消化利用和盘活。农村村庄建设用地流转收益,主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设和改造。各地要按照中央“三个继续高于”的要求,逐年增加财政投入,用于支持农村基础设施建设,重点安排农村村庄规划和饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目。要努力探索农村建设用地流转和管理的新机制,确保集约节约利用土地,促进新农村建设持续健康稳步发展。

    8、中华人民共和国物权法(第十届全国人民代表大会第五次会议于2007316日通过,自2007101日起施行)

第四章 一般规定

    第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

    征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

    征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

    任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用

第十三章 宅基地使用权

    第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

    第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

    第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

    第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

    9、陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知(陕政办发〔20074  200719日)

    (二)严格村庄公共设施建设和村民宅基地审批管理

    4.按照规划从严控制村庄建设用地。村庄公共设施建设和村民住宅建设的用地,必须符合土地利用总体规划和村庄建设规划,必须纳入土地利用年度计划依法审批和管理。城镇规划区外的村庄和村民建设,鼓励在现有房屋和基础设施的基础上进行改造;鼓励充分利用村内空闲地、闲置宅基地、低丘缓坡和“四荒地”;鼓励集中建设农民新村。城市规划区内的村庄和村民建设,应当按照城市规划的要求,鼓励集中统一建设符合国家规定占地面积和建筑面积的村民住宅楼或住宅小区;对已建成村民住宅的改造,必须加强管理,严格审批,防止形成新的“城中村”,避免二次拆迁。对因地质灾害、扶贫搬迁、工程建设搬迁等将进行撤并的村庄,除危房改造外,停止审批新建、重建、改建各种公共基础设施和村民住宅。

    5.严格农村公共设施建设管理和村民宅基地用地标准。农村公共设施建设应统一规划,分步实施,合理配套。农村公共设施的用地必须按照法律规定依法报批,严禁未批先用。各地要结合本地实际,积极探索和研究农村公共设施的建设标准和控制指标,对项目建设要完善制度,严格程序,公开透明,降低建设成本。要坚决贯彻“一户一宅”的法律规定,即农村村民一户只能拥有一处宅基地,每户宅基地面积严格按照“城市郊区不超过2分,川地和塬地不超过3分,山地和丘陵不超过4分”的标准执行。各地可结合本地实际,细化标准,但不得突破。要严格审核村民申请宅基地的条件,做到公开透明,坚决杜绝利用宅基地的审批搞不正之风。

    6.规范农村公共设施建设和村民宅基地审批程序。农村公共设施建设,要依照批准的村庄建设规划,经有批准权的当地政府规划建设主管部门同意后,依法向县级以上国土资源部门申请报批有关用地手续,在取得施工许可证后方可开工建设;村民建住宅需要使用土地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,由本集体经济组织报所在地国土资源所核实,经乡镇政府审核后报县级人民政府审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

    7.健全农村集体建设用地管理制度。对确需占用农用地的要依法办理农用地转用手续,如果占用的农用地属耕地,按照“占多少,垦多少”的原则,村集体经济组织或村民委员会负责开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地,或按照国家有关规定交纳耕地开垦费。各地必须建立农村集体建设用地的全程管理制度,加强监管,要事前严格审核项目用地是否符合条件、符合规划等;依法批准后,要按建设规划实地丈量确定用地位置和面积;项目建成后,要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。要进一步加强农村建设用地的变更登记工作,建立农村集体建设用地管理台账,分类登记,及时变更,逐步实现土地利用现状图和土地使用证书相一致的动态监管。

    (三)积极开展 “空心村”整治

    8.推进农村集体建设用地整理。我省农村建设用地总量较大,利用效率不高,要积极采取多种措施,用好现有的农村建设用地。各地要科学制订旧村庄改造、归并村庄整治的计划,积极推进农村建设用地整理,提高城镇化水平和村庄土地集约利用水平,努力节约使用集体建设用地。开展农村建设用地的整理,要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则,积极稳妥推进,以盘活村庄现有存量建设用地为主,搞好内部挖潜,提高利用率。

9.积极盘活存量闲置土地。加大盘活存量集体建设用地力度,严防以新农村建设名义大拆大建,侵占农用地。村集体经济组织或村民委员会可以结合本村实际,对批准使用宅基地和异地建新宅的村民,采取依法签订合同等措施,确保及时利用和按期拆除旧房;对由于历史或规划原因超过法定宅基地标准且暂时不能退出的旧宅基地,村集体组织可对超出部分实行有偿使用;经县级以上人民政府批准,允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民,将其拥有的房屋有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民,但转让或出租后不得另行申请宅基地。不愿转让、出租或交回空宅所占宅基地的,其宅基地可由村集体经济组织或村民委员会与其协商解决。

10.加大整治“空心村”等闲置土地问题的力度。“空心村”浪费土地,而且影响村容村貌,易引发矛盾,各地要在近期集中力量开展一次农村宅基地的清理整治,在对“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”调查清理基础上,制订消化利用的规划、计划和措施,采取经济的、行政的和法律的手段进行综合整治,并完善管理制度,落实责任,加强监管,切实解决“空心村”、一户多宅、空闲、闲置和低效用地等浪费土地的问题,严肃处理违规违法私自占用宅基地的行为。

11.稳步推进农民集体所有建设用地使用权流转。对于通过农村建设用地整理节省出来的存量建设用地,要按照土地利用总体规划和村庄建设规划,结合我省正在实施的农村集体建设用地流转工作要求,在符合规划和依法取得建设用地的条件下,引入市场化机制,积极消化利用和盘活;农村集体建设用地流转收益,主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设和改造;要努力探索农村建设用地流转和管理的新机制,缓解农村建设用地矛盾,增加农民收入,保护农民集体土地合法权益,促进农村集体经济的发展。

    10、中华人民共和国土地管理法(根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正)

   第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

  农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

  农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

    第六十五条有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:

  (一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;

  (二)不按照批准的用途使用土地的;

  (三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

  依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

    第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

    超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

    11、国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复(国税函[2004]1036 2004820日)

河南省财政厅:

    你厅《关于继承土地房屋权属是否征收契税的请示》(豫财农税〔200421号)收悉,现批复如下:

    一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。 

    二、按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

 

    12、国家发展计划委员会财政部农业部国土资源部建设部国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知(计价格[2001]15312001815号)

    根据《中共中央国务院关于切实做好减轻农民负担工作的决定》(中发〔199613号)的规定,将各地区、各部门在九五期间出台的所有面向农民建房的行政事业性收费项目一律取消。必须严格执行《中共中央办公厅、国务院办公厅关于对涉及农民负担项目审核处理意见的通知》(中发〔199310号)中明令禁止在农村地区收取的宅基地有偿使用费、宅基地超占费、土地登记费、村镇规划管理费、建设用地规划许可证费、房屋所有权登记费,以及财政部、国家计委《关于公布取消第二批行政事业性收费项目的通知》(财综字〔1998112号)明确取消的建设用地规划许可证费、建设项目选址意见书费、建设工程规划许可证费等行政事业性收费。对继续收取的要严厉查处,变换名目收取的要坚决纠正。国务院以及财政部、国家计委批准的涉及住房建设行政事业性收费项目,凡未明确向农民收取的,一律不得向农民收取。

    省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格部门批准的涉及农民建房的行政事业性收费项目,除依法颁发的证照可收取工本费外,其他行政事业性收费项目一律不得向农民收取。对农民建房依法颁发证照收取的工本费,省、自治区、直辖市价格、财政部门要重新核定收费标准,报同级人民政府批准后向农民公布,并报国家计委、财政部备案。

   国务院其他部门,各省、自治区、直辖市人民政府的其他部门,省以下各级人民政府及各部门自行出台的涉及农民建房的行政事业性收费,属于乱收费,要一律取消。收费执收单位违反规定乱收费的,一律依法查处。

  对农民建房提供经营服务性的收费,要坚持农民自愿接受服务的原则,凡强制或变相强制服务收费的,一律按乱收费予以查处。

    13、 陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(19991130日经陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,自200011日起施行)

    第八条 土地的所有权、使用权争议,由当事人协商解决;协商达不成协议的,由当事人向有土地登记权的人民政府申请处理;农村宅基地使用权争议,当事人可以向村民委员会申请调解,也可以向土地所在地的乡(镇)人民政府申请处理。

    跨行政区域的土地的所有权、使用权争议,由土地所在地的共同上一级人民政府处理。

    土地权属争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状,不得破坏地上附着物。

    第九条 当事人对人民政府的土地权属争议处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。

    当事人认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地所有权或者土地使用权的,应当先向作出该具体行政行为机关的上一级行政机关申请复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院起诉。

    第三十三条 农村村民每户只能有一处宅基地,城市郊区每户不超过一百三十三平方米(二分),川地、原地每户不超过二百平方米(三分),山地、丘陵地每户不超过二百六十七平方米(四分)。

  农村村民住宅建设使用本集体经济组织农民集体所有的土地,按下列规定办理:

  (一)在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内申请用地的,宅基地使用方案须经村民会议同意,乡(镇)人民政府审核,报设区的市、县(市)人民政府审批,涉及农用地转用的,应当先依法办理转用审批手续;

  (二)宅基地使用方案经设区的市、县(市)人民政府批准后,由设区的市、县(市)土地行政主管部门或者其派出机构向该村村民公布并监督实施;

  (三)经批准使用宅基地的农村村民应当依法申请办理整体土地建设用地使用权登记;

  (四)农村村民住宅易地建新拆旧的,新住宅建成后,必须在设区的市、县(市)人民政府规定的期限内拆除原住宅,将原宅基地交还土地所有者。

   第三十四条 已建成的不符合土地利用总体规划确定的土地用途的建筑物、构筑物,禁止批准重建、扩建。

    14、国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》的通知(国发[1990]4号)1990年1月3日)

    国务院同意国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》,现转发给你们,请认真贯彻执行。

关于加强农村宅基地管理工作的请示

  我国实行改革开放政策以来,农村经济有了很大发展。农民在收入增加、生活水平提高之后,出现了兴建住房热,造成宅基用地不断扩大,使大量的耕地被占。据统计,1985年至1988年的四年间,全国农村建房占用耕地四百一十五万亩,占同期全国各项建设占用耕地数量的三分之一。部分地区,农民更新住房的年限越来越短,面积越来越大,标准越来越高。少数干部以权谋私,违法占地建私房,群众意见很大。不少地方经常发生宅基地纠纷。

  为了加强对农村宅基地的管理,正确引导农民节约、合理使用土地兴建住宅,严格控制占用耕地,拟在1990年和1991年两年内,深入开展关于“人多地少、节约用地”的国情、国策观念教育;建立健全宅基地管理制度,加强法制建设;抓好宅基地有偿使用的试点工作。

  一、深入宣传《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》),开展“人多地少、节约用地”的国情、国策观念教育。

  我国人多地少,现有的耕地已接近难以承载十一亿人口重压的临界状况。随着人口的增长,各项建设还要占用一定数量的耕地,人均耕地数量将进一步减少。但是,这个基本国情还没有被广大干部和群众所深刻认识,致使农村住宅建设中,浪费土地、滥用耕地现象屡屡发生,超前消费土地继续发展。普及土地的国情、国策观念教育,增强珍惜土地意识,既是保护耕地的一项长期的、根本性的措施,又是农村社会主义精神文明建设的重要组成部分。各级人民政府要从保护人类生存条件的高度,教育广大群众认识人口、耕地、粮食之间的关系,宣传土地的国情、省情、县情,把土地供需矛盾制约社会经济发展的关系告诉人民群众;教育广大干部和群众,用地要依法,建房需审批,违法受处罚,使人们逐步树立起土地的国情、国策、公有制、法制和土地有偿使用的观念,树立适度消费、节约用地、依法用地的社会风尚。

  开展土地的国情、国策观念教育,关键是提高领导干部的思想认识。各级领导干部要带头学好《土地管理法》,增强法制观念,树立土地资源的危机感、紧迫感和责任感。各地区的人均土地面积多寡不一,耕地多的地区,要看到全国土地资源紧缺状况,绝不能因局部优势而放松节约用地的思想;耕地少的地区,更不能只顾眼前和局部利益而浪费土地资源。各级领导在制定计划、安排生产和建设项目时,务必予以高度重视。

  为了搞好宣传,抓好土地国情、国策观念教育,请新闻、宣传单位给予积极配合。

  二、切实强化土地管理职能,加强农村宅基地审批管理工作。

  强化土地管理职能,当务之急是根据《土地管理法》的有关规定,建立健全土地管理法规,完善土地管理法制建设,使农村宅基地审批有法可依,有章可循。各地区应根据《土地管理法》,结合本地实际制定农村宅基地管理的专项规定或办法,切实把好宅基地审批关。

  (一)完善村镇建设规划,严格控制占用耕地。

  农村住宅建设必须按先规划后建设的步骤进行。对已经有了规划的地区,要严格按照切实保护耕地和合理利用土地的原则进行修订和完善;还没有制定规划的地区,要在1990年底以前制定完毕。农村住宅的改建、扩建和选址新建,要充分利用原有宅基地、村内空闲地、荒地和坡地。严格控制占用耕地,不允许占用基本农田保护区的土地。对一些用地分散的小村庄和零散住户,应鼓励迁并,并将原址复耕。城市郊区和人多地少经济发达的地区,应鼓励有条件的农户建多层住宅。

  (二)加强用地计划指标控制,严格用地标准管理。

  各地区要制定农村宅基用地规划、计划和标准,严格实行计划指标和用地标准管理。已经制定了计划、标准的地区,要本着从严的精神加以修订;还没有制定的,要在1990年7月底以前制定完毕。计划指标和用地标准要落实到村,公布于众,乡、村干部要作好具体安排,不得突破。城市郊区宅基地的标准,可参照城镇居民住宅面积标准,作出规定;超过计划生育的人口,不增加宅基用地指标。

  (三)严格宅基用地审批手续,实行公开办事制度。

  各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的,事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门提出用地申请。经审核,对符合申请宅基地兴建自用住宅的,由土地管理部门确定宅基地使用权,丈量用地面积,并依法批准后,方可动工。竣工后,由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的,不批准宅基用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的,除不再批准新的宅基用地外,还应按其实际占用土地面积,从经营之日起,核收土地使用费;对已经“农转非”的人员,要适时核减宅基地面积。

  为便于群众监督,各地应对用地指标、申请宅基地的户数、审批条件和结果等,张榜公告,实行公开办事制度。

  (四)加强干部建房用地管理,实行“双重审批”制度。

  各级人民政府要尽快组织力量,对《土地管理法》实施以来,干部(含其他在职人员,下同)以各种名义占用农村集体所有的土地兴建私房的,进行一次认真清理。对那些以权谋地、违法占地、非法出租和出卖宅基地的,要依法处罚或给予政纪处分。今后,干部的直系亲属是农村户口,且本人长期与其一起居住的,干部可随其直系亲属申请宅基地建房。其他干部申请使用农村集体所有土地兴建私房的,一般不予批准。少数有特殊情况的要实行“双重审批”,即先由个人提出书面申请,说明建房理由、拟建房屋规模、占地面积、资金、建材来源以及用工办法等,经所在单位审查,张榜公布,按干部管理权限报送主管部门或县级以上人民政府批准后,再向土地管理部门申请办理建房用地手续。

  三、进行农村宅基地有偿使用试点,强化自我约束机制。

  1988年以来,山东省德州地区和全国二百多个县的部分乡、村试行了宅基地有偿使用,取得了明显效果。为了进一步搞好农村宅基地有偿使用的试点,各地区要做好以下工作:

  (一)切实加强领导,选择经济基础较好,耕地资源紧张的县、乡、村,有组织、有步骤地进行试点。

  (二)确定宅基地有偿使用收费标准时,对在规定用地标准以内的,既要体现有偿原则,又要照顾群众的经济承受能力,少用少交费,多用多交费;超标准用地的,应规定较高的收费标准;对级差收益较高地段,收费标准要适当提高。

    (三)建立和完善土地使用费管理制度。宅基地使用费要本着“取之于户,收费适度;用之于村,使用得当”的原则,实行村有、乡管、银行立户制度。专款专用,主要用于村内基础设施和公益事业建设,不得挪作他用。

   以上意见,如无不妥,请批转各地区、各部门执行。

                                             国家土地管理局

                                            19891215

    15、最高人民法院关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复(1986〕民他字第33 19861114)

广西壮族自治区高级人民法院:

  你院〔86〕民请字第4号《关于处理刘国柱、刘光辉与龙凤弟、霍路弟宅基纠纷的请示报告》收悉。

  据报告称:双方讼争的宅基地原为刘国柱所有。1951年,霍胜祥经刘国柱同意,在此修建房屋一幢。1952年,霍胜祥领取了政府颁发的房产所有证,其中注明“此屋地系刘国柱所有”。霍胜祥死后,其妻龙凤弟及女儿霍路弟于1960年在屋后扩建猪圈,1965年、1977年又对此房的墙壁、大门进行修建,刘国柱均无异议。1978年,刘国柱之侄刘光辉与龙凤弟订立了《借地文约》,其中写道“所建房屋一切天面属于霍姓,地基主权属于刘家”. 1982年,刘国柱、刘光辉提出要地建房发生纠纷,并向临桂县人民法院起诉。

  经我们研究认为:双方讼争之宅基地原虽属刘国柱所有,但是,已经长期经他人使用,且自19629月中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》之后,土地(包括宅基地)所有权归了集体,社员只有使用权,没有所有权(包括处分权)。因此,1978年双方订立的《借地文约》中“地基主权属于刘家”的约定,违背了当时政策和现行法律的规定,应属违反法律规定的无效行为,依法不予保护。根据国家法律政策规定,结合本案实际情况,龙凤弟、霍路弟已经长期使用了该宅基地,况且他们的建筑物已经县人民政府承认并颁发给了产权证,所以,我院同意你院审判委员会关于将讼争之宅基地仍由龙凤弟、霍路弟继续使用的意见。

    16、最高人民法院关于解放前劳动人民之间宅基地租赁契约是否承认和保护的批复(19851121日)

广东省高级人民法院:

    你院198571日〔85〕粤法民字第14号关于英德县李理河与潘继伙宅基地租赁纠纷一案的请示报告收悉。

    据你院报告所述,李理河与潘继伙诉争的宅基地原系李理河之父李司保的产业,其上盖于抗战期间被日冠炸毁,仅留残墙。194612月,潘继伙的父亲潘李、伯父潘允林和潘允德三兄弟承租了该宅基地,与李司保订立的租赁契约载明:从1947年起该宅基地与残墙租给潘家使用,年租谷为二百斤,租期二十年。租赁期间任由承租人加建上盖使用,租期届满铺屋业权归出租人所有。潘家承租后,在该宅基地残墙上建房居住,交过两年租谷,解放后,只按期向政府交纳房地产税,不再向李家交租。1967年租赁期满,李理河要求按约收回宅基地和房屋,并向英德县人民法院起诉。

    经研究,我们认为:该案涉及对解放前劳动人民之间的宅基地租赁契约是否承认和保护的问题。根据1950年颁布的土地改革法和1954年宪法的规定,国家依法保护农民的土地所有权,允许出租、买卖土地,所以李理河与潘继伙的宅基地租赁关系在当时是受国家政策法律保护的。农业社会主义改造完成后,农村土地属于集体所有。中共中央19629月公布的《农村人民公社工作条例修正草案》第二十一条明确规定:“生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖”。1982年宪法第十条又明确规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有……任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。因此,村镇土地自《农村人民公社工作条例修正草案》公布后,社员对宅基地只有使用权,没有所有权。故李理河与潘继伙双方的宅基地租赁关系自此即随之解除,其原订租赁契约亦不再受国家政策法律保护,李理河要潘继伙按原契约交回铺屋的请求,不符合我国现行政策法律的规定,依法不予支持。但根据该案实际情况,考虑双方的合法权益,我们除同意你院意见,即黎洞圩下水巷口9号房屋所有权和该房宅基地的使用权归潘继伙,潘继伙应补偿李理河的残墙折价款外,另对潘家在《农村人民公社工作条例修正草案》公布前所欠的租谷,亦应合理地清偿补付给李理河。

    17、中央关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知(1963320日)

    (一)社员的宅基地,包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地,都归生产队集体所有,一律不准出租和买卖,但仍归各户长期使用,长期不变,生产队应保护社员的使用权。不能想收就收,想调剂就调剂。

    (二)宅基地上的附着物,如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有,社员有买卖房屋或租赁房屋的权利。房屋出卖以后,宅基使用权即随之转移给新房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有。

    (三)社员需建新房又没有宅基地时,由本户申请,经社员大会讨论同意,由生产队统一规划,帮助解决,但尽可能利用一些闲散地,不占用耕地,必须占用耕地的,应根据“六十条”规定,报县人民委员会批准,社员新建住宅占地无论是否耕地一律不收地价。

    (四)社员不能借口修建房屋,随意扩大墙院、扩大宅基地来侵占集体耕地,已经扩大侵占的必须退出。 

    18、《农村人民公社工作条例修正草案》(一九六二年九月二十七日,中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过)

    二十一、生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖。

    四十五、社员的房屋,永远归社员所有。

    社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋,可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价,由买卖或者租赁的双方订立契约。

    任何单位、任何人,都不准强迫社员搬家。不得社员本人同意,不付给合理的租金或代价,任何机关、团体和单位,都不能占用社员的房屋。如果因为建设或者其他的需要,必须征用社员的房屋,应该严格执行国务院有关征用民房的规定,给以补偿,并且对迁移户作妥善的安置。国家和人民公社的各级组织,应该在人力、物力等方面,对于社员修建住宅,给以可能的帮助。社员新建房屋的地点,要由生产队统一规划,尽可能不占用耕地。

    19、国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定([1995]国土[]字第26  199551日)

    第四十五条 一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地,超过当地政府规定的面积,在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的,可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

    第四十六条 一九八二年二月《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年一月《土地管理法》开始施行时止,农村居民建房占用的宅基地,其面积超过当地政府规定标准的,超过部分按一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后,按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

    第四十七条 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民,其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的,可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

    第四十八条 非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。

    第四十九条 接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。

    第五十条 农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。

    第五十一条 按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。

    第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。

     20、陕西省高级人民法院关于印发樊拓副院长在全省中级人民法院审理有关宅基地使用权案件座谈会上的讲话的通知(陕高法发[1992]32 1992928日)

    三、人民法院审理宅基地使用权案件应当掌握的政策界限

    1、人民法院审理侵犯宅基地使用权案件,在确认公民对宅基地的合法使用权时,一般应以人民政府核发的土地使用权证为准;

    2、公民只能对历史上合法使用的或者经政府主管部门合法手续审批,允许其使用的宅基地拥有使用权,超出审批范围,多占、滥占宅基地的,人民法院不予保护。

    3、因房屋买卖引起的宅基地使用权纠纷。原房屋所有人将房屋出卖后,即丧失了该房屋所占有的宅基地的使用权,事后原房屋所有人以仅出卖房屋未出让宅基地,或者出卖房屋时未明确宅基地使用权,而要求购买人拆房腾宅基地的,人民法院不予支持。

    4、因房屋租赁、借用或代管引起的宅基地使用权纠纷。房客在租赁、借用他人房屋期间,擅自翻建、改造、添建、搭建、拆迁另建房屋的,依法不予准许,造成损失的,应予赔偿。建好后的房屋不能恢复原状的,产权归出租、出借人所有。因房屋使用不当或管理不善,致使承租或借用的部分房屋倒塌,未经出租、出借人同意房客在原地基上建起了房屋,并不意味着房客取得了宅基地使用权,新建房屋的产权仍归出租、出借人所有。解除租赁、借用关系时,可以由出租、出借人给予适当补偿。

    5、因出租、出借宅基地引起的宅基地使用权纠纷。当事人之间租、借宅基地关系不再受国家法律保护,原宅基地所有人要求拆房还地的,人民法院不予支持,但承租人若欠出租人土地私有期间的租金,应合情合理予以清偿。

    6、因私自兑换宅基地引起的宅基地使用权纠纷。对于公民之间私自兑换宅基地,单位办理宅基地使用权变更手续的,当事人之间因宅基地使用权发生纠纷,人民法院对兑换不予保护;

    7、因合资建房引起的宅基地使用权纠纷。人民法院在处理这些纠纷时,一般应当坚持宅基地“谁申请批准谁使用”的原则,依法保护取得宅基地合法使用权一方当事人的利益。如果发现宅基地使用人与合资建房人恶意串通,变相转让宅基地使用权的,人民法院应当告知当事人到政府有关部门申请解决;当事人坚持起诉的,人民法院裁定驳回起诉。

    8、因离婚分割房屋引起的宅基地使用权纠纷。人民法院审理离婚案件在分割夫妻共有的房产时,应遵循照顾女方及子女利益,照顾无过错一方、病残一方、另找住房确有困难一方的原则,予以分割;无法分割的,应本着照顾无过错一方、抚养子女或解决住房确有困难一方的精神处理,夫妻因离婚分的房屋所有权后,也随之取得了该房屋宅基地的使用权。

    9、因房屋继承引起的宅基地使用权纠纷。公民生前使用的宅基地不属于遗产,不能作为遗产分割。公民死亡后遗留的合法宅基地使用权,允许其继承人在继承房屋所有权的同时,即取得其宅基地使用权。

    21、陕西省农村村庄规划建设条例(2005123日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过,自200631日起施行)

    第五条 县级人民政府应当确定本行政区域内农村村庄和村民住宅的规划建设年度工作目标,统一部署,制定计划,采取措施,组织实施。

  县级人民政府和乡(镇)人民政府应当将农村村庄和村民住宅规划建设纳入年度工作目标责任考核。

  第六条 县级以上人民政府应当将农村村庄基础设施和公共设施建设补助经费、规划编制经费、规划管理人员培训经费纳入本级财政预算。

  第七条 农村村庄和村民住宅建设应当在统一规划的前提下,充分尊重村民自主权。村民住宅由个人建设,对特殊困难农户,有条件的村民委员会给予适当补助,各级人民政府有关部门按照国家规定给予扶持。村庄的基础设施和公共设施由农村集体组织多渠道筹集资金建设,各级人民政府应当给予扶持。

  第八条 各级人民政府应当宣传推广农村村庄和村民住宅规划建设工作的先进典型,对在农村村庄和村民住宅规划建设和管理工作中做出突出贡献的单位和个人予以表彰奖励。

 第十六条 乡(镇)人民政府负责组织村庄总体规划的实施。村民委员会负责组织村庄建设规划的实施。在规划实施中,县级建设行政主管部门应当加强监督检查和技术指导。任何单位和个人必须服从规划要求和用地调整,不得阻挠规划的实施。

  第十七条 人畜用水严重短缺地区、地质灾害易发地区、地下采空地区、水土流失严重的山地丘陵地区等不适宜人居地方的村庄和农户,县级人民政府、乡(镇)人民政府应当选择交通方便、自然环境适宜居住、有利于生产生活的地方,按照规划的要求,有计划地实施搬迁,集中建设新村或者迁入其他村庄。

  第十八条 县级人民政府、乡(镇)人民政府应当引导自然条件良好、人口较多、具有区位优势和发展潜力的村庄,采取扩建、改造等方式吸引周边自然村农户向该地聚居,逐步发展为中心村或者建成小城镇。

  第十九条 建设布局和土地利用不合理、住宅建筑不规范、基础和公共设施不完善的村庄,应当按照规划逐步进行改建、改造,达到村庄建设规划的要求。

  第二十条 城镇周边的村庄应当依托城镇和产业发展进行改建,实现基础设施、公共设施与城镇共享,扩大城镇规模,增强城镇的辐射力和拉动力。

    第二十一条 完整体现历史风貌和建筑特色、有一定保护价值的村庄,应当保护原有建筑,新建建筑应当与原有建筑风格相协调。

    第二十二条 山地、丘陵、沟壑地区的散居农户,可以因地制宜,利用地形地貌,相对集中建设住宅,不占或者少占农用地。

    第二十三条 进行村庄建设应当依据村庄建设规划制定实施方案,绘制建设平面图,确定住宅基础标高、道路宽度及建筑红线、绿化带、工程管线、公共设施布局等事项,并根据本村产业发展和村民生产生活的需要,留出必要的产业发展用地、卫生通道等。

    第二十四条 各级人民政府应当安排各项专用资金,用于农村村庄基础设施、公共设施等各项建设。

    鼓励单位和个人投资兴建村庄的供水、排水、环境卫生等公共设施,可以合理收取费用。

    第二十五条 新建、改建村庄需要在村组或者乡(镇)集体经济组织之间置换土地的,应当经相关集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意,并依法办理变更登记手续。因置换土地造成被置换人合法权益损失的,应当给予合理补偿。

    第二十六条 兴建乡(镇)村企业或者兴建村庄基础设施、公共设施,需要使用农民集体所有的土地,须经村民会议或者村民代表会议讨论同意,并报乡(镇)人民政府审核,经县级建设行政主管部门审查同意并出具规划选址意见书后,依照《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关规定执行。

    第二十七条 在村庄规划区内建设过程中,需要临时占用非农用地,应当先向村民委员会提出申请,经村民会议或者村民代表会议讨论同意。临时用地使用期不得超过一年。使用期满后,应当及时拆除临时建筑物、构筑物,清理场地,并归还土地。

    第二十八条 在村庄规划区内进行建设,应当按照《陕西省建设工程质量管理条例》和有关技术规范的要求执行,保证施工安全和工程质量。各级建设行政主管部门应当对村庄规划建设管理人员进行业务培训,对农村建筑工匠应当加强管理和业务指导。

    第二十九条 各级人民政府应当鼓励和推广新型建筑材料和建筑构件的标准化、产业化生产,提高建筑质量,降低建筑成本。

    第三十条 在村庄规划区内,建设基础设施、公共设施和工商企业生产经营性设施,应当符合村庄建设规划,并由具有相应资质的单位设计。建设单位在开工前必须向县级建设行政主管部门提出申请,经县级建设行政主管部门对工程设计、施工条件依法审查批准,颁发施工许可证后,方可开工。基础设施、公共设施和工商企业生产经营性设施,应当由具有相应资质的单位进行施工。竣工后由业主负责组织验收,验收合格后,方可交付使用。

    第三十一条 建设工程竣工后,应当及时拆除施工时的各种临时建筑物、构筑物,清理平整施工现场。

    第三十二条 乡(镇)人民政府和村民委员会因实施村庄规划给单位和个人造成损失的,应当按照县级人民政府规定的标准给予补偿;村民宅基地被占用的,应当重新分配宅基地。

    第三十三条 县级以上建设行政主管部门应当加强对村民住宅设计、建设的指导,根据关中、陕北、陕南不同地域民居特点,无偿向村民推荐设施完善、使用功能齐全、布局合理、造型多样、符合不同经济水平村民需要的住宅设计图,推广使用新材料、新技术、新工艺。

    省建设行政主管部门应当制定全省不同地域的村民住宅建设技术规范。市、县(区)建设行政主管部门应当根据省技术规范的要求,结合本地实际,制定具体的村民住宅技术规范标准。

    第三十四条 设计村民住宅坚持适用、经济、美观、安全、卫生、方便的原则,按照村庄建设规划确定的建筑风格,结合当地农村生产生活的实际需要,对房屋位置、房屋结构、通道、庭院、围墙、门户、卫生设施、畜禽圈、沼气设施等家庭生产生活设施,合理布局,科学设计,体现地域民俗特色和时代风貌,并与周边环境相协调。

    第三十五条 村民建设住宅应当按照村庄建设规划和建设技术规范的要求,自主设计或者选择县级以上建设行政主管部门推荐的住宅设计图。在适宜的地方提倡和推广建设坡屋顶式的村民住宅。

    第三十六条 村民新建、改建、扩建二层以上住宅,应当由具有相应资质的设计单位设计,或者采用县级以上建设行政主管部门无偿提供的通用设计。

  第三十七条 村民在规划区内建设住宅需要申请宅基地的,应当先向村民小组或者村民委员会提出申请,经村民会议或者村民代表会议讨论通过,并报乡(镇)人民政府审核,经县级建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,依照《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关规定执行。

  第三十八条 村民委员会在乡(镇)人民政府指导下,依据土地行政管理部门的宅基地使用批准文件进行定点放线后,村民方可开工建设住宅。村民委员会进行定点放线,应当确定宅基地的位置、面积、四至、基础标高、房屋层高等。

    第三十九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,违法多占的宅基地应当交回集体,及时复垦或者调整使用。

    禁止在承包土地中擅自建设住宅。

    第四十条 县级人民政府和乡(镇)人民政府应当制定规划,提供技术指导和资金补助,在村民住宅建设、改造中推广使用沼气、太阳能、风能、水能等清洁型能源。

    第四十一条 县级以上建设行政主管部门,应当加强对村庄房屋的产权产籍管理,依法保护房屋所有人的合法权益。

    第四十二条 县级人民政府、乡(镇)人民政府和村民委员会应当保护饮用水源。有条件的村庄应当实行集中供水,并使饮用水质达到国家规定的卫生标准。

    禁止在村庄公共饮用水源地建厕所、畜禽圈、污染型企业或者排放污水以及堆放垃圾和其他废弃物。

    第四十三条 村民委员会应当组织村民在宅旁、路旁、水旁、村旁植树造林,绿化村庄,美化环境,营造良好的人居环境。

    第四十四条 村民委员会应当加强村庄环境卫生的管理,明确环境卫生责任区和责任人。村民应当维护村庄环境卫生,不得随意倾倒垃圾、粪便、废料废渣和其他废弃物。有条件的村庄应当设立垃圾收集处理点,建设污水排放设施。村民建厕所、畜禽圈等不得占用村庄街巷通道。

    第四十五条 村民委员会应当加强对村庄基础设施、公共设施的管理,保证正常使用,任何单位和个人不得擅自占用或者损毁。任何单位和个人都有义务保护村庄内的文物古迹、古树名木、风景名胜资源、军事设施和国家公共设施。

    第四十六条 乡(镇)人民政府和村民委员会对村庄建设中形成的具有保存价值的文件、图纸等资料应当及时整理归档。

    第四十七条 任何单位和个人对村庄规划建设中的违法行为,有权向各级人民政府或者有关行政主管部门举报。受理举报的单位应当及时查处。

    第五十条 村民违反本条例第三十八条规定,未经村民委员会组织定点放线,或者不按照确定的宅基地位置、面积、四至、基础标高、房屋层高建设住宅,严重影响村庄规划的,由县级建设行政主管部门或者乡(镇)人民政府责令停止建设,限期拆除;影响村庄规划,尚可采取改正措施的,由县级建设行政主管部门或者乡(镇)人民政府责令限期改正,处违法建筑面积每平方米五元以上十元以下罚款。

    22、中共中央国务院关于切实做好减轻农民负担工作的决定》(中发〔199613号一九九六年十二月三十日)

    六、严禁对农民的一切乱收费、乱涨价、乱罚款。九五期间,停止审批一切面向农民的新的收费项目。各级各部门要按照中央的统一部署,抓紧清理面向农民的各种收费。中央和地方已明令取消的项目,不得恢复,仍在执行的要坚决停止;擅自设立的收费项目,要坚决取消;偏高的收费标准,要坚决降下来。清理后的收费项目和标准,要向农民公布。要纠正只收费不服务、多收费少服务或强制性服务等错误做法。禁止在结婚登记、中小学生就学、建房和计划生育指标等审批、办理过程中向农民的一切搭车收费。禁止非法经营农业生产资料,严肃查处违反国家价格政策的乱涨价行为。禁止非法向农民罚款,取消无法律法规依据的罚款项目,坚决纠正因农民未完成种植养殖任务而处以罚款等的错误做法。

    23、国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发〔2004234 2004112)

    为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔200428号),进一步加强农村宅基地管理,正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地,切实保护耕地,现提出以下意见:

  一、严格实施规划,从严控制村镇建设用地规模

  (一)抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作,抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划,按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则,合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划,应当予以公告。                 

  国土资源管理部门要积极配合有关部门,在已确定的村镇建设用地范围内,做好村镇建设规划。                 

  (二)按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施,引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设,应当集中兴建村民住宅小区,防止在城市建设中形成新的城中村,避免二次拆迁。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设,按照城镇化和集约用地的要求,鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内,除危房改造外,停止审批新建、重建、改建住宅。                 

  (三)加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后,应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。                 

  省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查,不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。                 

  二、改革和完善宅基地审批制度,规范审批程序                 

  (四)改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省(区、市)要适应农民住宅建设的特点,按照严格管理,提高效率,便民利民的原则,改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县(市)可根据省(区、市)下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要,于每年年初一次性向省(区、市)或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续,经依法批准后由县(市)按户逐宗批准供应宅基地。                 

  对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的,由村、乡(镇)逐级审核,批量报县(市)批准后,由乡(镇)逐宗落实到户。                 

  (五)严格宅基地申请条件。坚决贯彻一户一宅的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际,制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。                 

  农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。

  (六)规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。                 

  各地要规范审批行为,健全公开办事制度,提供优质服务。县(市)、乡(镇)要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。                 

  (七)健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中,乡(镇)国土资源管理所要做到三到场。即:受理宅基地申请后,要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后,要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后,要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。              

  (八)加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作,做到宅基地土地登记发证到户,内容规范清楚,切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作,变更一宗,登记一宗,充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用,切实保障一户一宅法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议,维护社会稳定。            

  三、积极推进农村建设用地整理,促进土地集约利用             

  (九)积极推进农村建设用地整理。县市和乡(镇)要根据土地利用总体规划,结合实施小城镇发展战略与村村通工程,科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划,积极推进农村建设用地整理,提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平,努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理,要按照规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入的原则,按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

  (十)加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展空心村和闲置宅基地、空置住宅、一户多宅的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施,加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅,要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的,不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的,也必须符合规划。对一户多宅和空置住宅,各地要制定激励措施,鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的,要采取签订合同等措施,确保按期拆除旧房,交出旧宅基地。

  (十一)加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地,县(市)、乡(镇)应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省(区、市)及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金,用于增加耕地面积的农村建设用地整理,确保耕地面积不减少。                

  四、加强法制宣传教育,严格执法                

  (十二)加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动,广泛宣传土地国策国情和法规政策,提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识,增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

  (十三)严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度,切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管,及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

  要强化乡(镇)国土资源管理机构和职能,充分发挥乡(镇)国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施,充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为,要公开曝光,用典型案例教育群众。

    24、中共中央办公厅国务院办公厅关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知(中办发(1993)10  19930722日)

    减轻农民负担不单纯是经济问题,而且是政治问题。它关系到国民经济的发展和农村乃至全国的政治稳定。为加强农业的基础地位,保护农民利益,切实减轻农民负担,调动广大农民积极性,经党中央、国务院批准,现将涉及农民负担项目审核处理意见通知如下:

    一、关于中央和国家机关有关文件涉及农民负担的项目

    (一)取消37项:

  1、农村宅基地有偿使用收费(国家土地管理局);

  2、农村宅基地超占费(国家土地管理局);

  3、土地登记费在农村(包括集体经济组织、农户和国有农场,下同)收取的部分(国家土地管理局);……

    25、西安市中级人民法院关于确认界墙产权及所占土地使用权纠纷案件受理问题的通知(西中法业[1994]18 1994924日)

    一、凡公民之间、法人之间以及他们相互之间因确认界墙产权及界墙占用土地使用权发生纠纷而提起诉讼的,又讼争的界墙所在地人民法院的民事审判庭依法受理。

    二、凡公民之间、法人之间以及他们相互之间没有界墙,界址不明,为土地使用权发生争执的,告知其向当地政府申请处理,对政府处理决定不服的,可依法向人民法院提起行政诉讼。由土地所在地人民法院的行政审判庭依法受理。

    26、陕西省人民政府办公厅关于认真做好土地权属处理工作的通知(陕政办发[1992]98号)

六、凡因地上建筑物或其他附着物的权属转移而引起的土地权属争议,应先由房产管理部门确定建筑物的权属转移是否合法、有效,然后由土地管理部门提出土地权属处理意见,报同级人民政府决定。

    27、中华人民共和国民法通则( 一九八六年四月十二日第六届全国人民代表大会第四次会议通过,自一九八七年一月一日起施行 )

 第八十三条  不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

    28、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》苦干问题的意见 (1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)

    97.相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地,占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的,应当责令其及时清理现场,排除妨碍,恢复原状,赔偿损失。

    98.一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的,他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的,应负赔偿责任。

    99.相邻一方必须使用另一方的土地排水的,应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水,如仍造成损失的,由受益人合理补偿。

    相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产,他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的,应当予以支持。

    100.一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当予以准许;因此造成损失的,应当给予适当补偿。

    101.对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活,他人要求排除妨碍或者恢复原状的,应当予以支持。但有条件另开通道的,也可以另开通道。

    102.处理相邻房屋滴水纠纷时,对有过错的一方造成他方损害的,应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

    103.相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窑等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的,应当分别情况,责令其消除危险,恢复原状,赔偿损失。

    29、中华人民共和国担保法 (1995630日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过,自1995101日起施行)

第三十七条 下列财产不得抵押:

(一)土地所有权;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;

第三十四条 下列财产可以抵押:

(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

  乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

    30、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000929日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过)

第五条 以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的,担保合同无效。

    31、中华人民共和国妇女权益保障(第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于2005828日通过,自2005121日起施行)

第三十二条 妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面,享有与男子平等的权利。

第三十三条 任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由,侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。

    因结婚男方到女方住所落户的,男方和子女享有与所在地农村集体经济组织成员平等的权益。

    32、陕西省实施《中华人民共和国妇女权益保障法》办法(1994223日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2006123日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修订  200711日起施行)

第二十五条 农村集体经济组织的女性成员在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费分配以及宅基地使用等方面,享有与男子平等的权利。

    33、中华人民共和国城乡规划法(20071028日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 自200811日起施行)

第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

    在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。

    在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

    建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。

第五十条 在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。

第五十七条 城乡规划主管部门违反本法规定作出行政许可的,上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可。因撤销行政许可给当事人合法权益造成损失的,应当依法给予赔偿。

第六十条 镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的,由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正,通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

   (二)超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;

   (三)对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;

  34、土地登记办法(中华人民共和国国土资源部令第40号 自200821日起施行)

    第十七条土地权利证书包括:

    (一)国有土地使用证;

    (二)集体土地所有证;

    (三)集体土地使用证;

    (四)土地他项权利证明书。

    国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明;集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明;土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

    土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

    35、国土资源部办公厅关于城郊结合部征地拆迁中被征地农民宅基地安置问题的复函(国土资办函[2002]235 2002731日)

    根据《土地管理法》关于征用农村集体土地应依法补偿,并妥善安置好被征地农民的生产和生活及地上附着物补偿标准由自治区人民政府确定的基本原则,征用城市规划区内的农村宅基地应依法支付征地补偿费,房屋的拆迁补偿可根据自治区人民政府规定或参照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。同时要切实安排好城郊结合部被征地农民的生产和生活,不能只补偿不安置。当地人民政府可根据城市建设规划,划定农民住宅小区,统一建设或自筹建设;或采取一定优惠政策,鼓励被征地农民购买经济适用房。对群众反映的问题,要高度重视、妥善解决,以确保经济发展和社会稳定。

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